Amortir fiscalement un bien immobilier grâce à une SCI

Il est aujourd’hui possible d’acheter un appartement, de le louer et, fiscalement, d’amortir ce bien grâce à la création d’une société civile immobilière (SCI).

Principe de l’amortissement

Pour bénéficier de ce régime fiscal de l’amortissement, il faut d’une part créer une SCI, et d’autre part que cette SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dès lors, sous certaines conditions, le bien immobilier inscrit à l’actif de son bilan sera fiscalement déductible des loyers encaissés. Par exemple, dans le cas d’un investissement immobilier d’un montant de 100.000€, si l’on considère une durée d’amortissement de l’immeuble de 20 ans, chaque année la SCI pourra déduire de son résultat fiscal une dotation aux amortissements de 5.000€. Si le rendement net de cet investissement est de 6%, ce bien générera des loyers hors charges de 6.000€ par an. Ce résultat fiscal, diminué des amortissements, sera alors de 1.000€. La SCI n’aura donc quasiment aucun impôt à payer durant les 20 premières années de sa création.

De plus, les intérêts de l’emprunt contracté pour réaliser cet investissement sont déductibles. Ces intérêts sont dégressifs dans le temps et entraîneront donc dans un premier temps un résultat négatif. Cette perte sera alors reportable dans le temps. Aussi, même si ces intérêts deviennent inférieurs à 1.000€, ce déficit reportable permettra à la SCI de continuer à afficher un résultat fiscal imposable nul. Aucun impôt sur les sociétés ne sera dû.

Inconvénient des amortissements

La première contrainte de cette possibilité fiscale est l’obligation de créer une SCI. Ensuite, l’option de cette SCI pour l’IS oblige à tenir une comptabilité et établir chaque année une liasse fiscale. Lorsque le gérant de la société n’a aucune connaissance comptable, il doit faire appel à un expert-comptable dont les honoraires viendront diminuer la rentabilité de l’investissement.

Ensuite, en cas de cession du bien, l’imposition de la plus-value ne tient pas compte de la durée de détention comme pour un investissement réalisé par un particulier, en indivision ou une SCI soumise à l’IR. La plus-value brute est imposable.

Amortir un bien immobilier n’est donc finalement une véritable solution lorsque la rentabilité annuelle attendue est forte et que la plus-value potentielle est limitée, ce qui correspond assez bien aux niveaux actuels du marché de l’immobilier, en particulier de l’immobilier commercial.